La demande pour les maisons avec extérieur a dépassé celle des appartements en ville, selon les chiffres de 2023. Les délais de vente pour les biens dotés d’un jardin ou d’une terrasse ont chuté de 20 % par rapport à l’année précédente, tandis que les petites surfaces urbaines affichent un ralentissement inédit.
Face à la hausse des taux d’intérêt et au recul du pouvoir d’achat, certains logements trouvent pourtant preneur en quelques jours, alors que d’autres restent sur le marché plusieurs mois. Les statistiques révèlent des écarts marqués selon la localisation, la surface et l’état général du bien.
Plan de l'article
Panorama des tendances immobilières en 2023 : ce que révèle le marché
En 2023, le marché immobilier français a clairement changé de cap. Sur la plateforme Seloger, il apparaît que 64 % des recherches portent sur la maison individuelle. Ce n’est pas un hasard si le pavillon attire familles et actifs : l’espace, l’extérieur, la sensation de s’éloigner du tumulte urbain séduisent plus que jamais. Derrière cette préférence, le besoin de s’offrir un coin à soi, un petit bout de tranquillité, mais aussi la volonté de sécuriser son investissement, à l’heure où les taux d’intérêt pèsent lourd dans la balance.
Les appartements ne sont pas relégués au rang de figurants : ils représentent encore 36 % des recherches, avec une surface moyenne de 56 m². Studios et deux-pièces gardent la cote auprès des investisseurs et de ceux qui achètent pour la première fois. Les trois à cinq-pièces, eux, retiennent l’attention des familles, qui doivent jongler entre surface et budget. Côté prix, il faut compter en moyenne 319 999 € pour une maison, 279 999 € pour un appartement.
Si on zoome sur la géographie, Paris rafle 4,9 % des recherches d’achat, suivie par Marseille (1,9 %), Nice (1,5 %), Lyon (1,2 %) et Toulouse (0,6 %). Mais d’autres villes tirent leur épingle du jeu : Rennes, Dijon, Tours, Strasbourg, Lille, Rouen, Bordeaux et Nantes attirent celles et ceux qui cherchent à la fois valeur refuge et opportunité. La recherche immobilière s’ajuste au contexte financier : taux d’intérêt, aides publiques et capacité d’achat font bouger les lignes, comme le montrent les analyses de Procivis-Harris Interactive et IFOP.
Voici un aperçu des segments les plus en vue cette année :
- Maisons individuelles : le segment phare en 2023
- Appartements : un marché dynamique, tiré par les petites surfaces
- Villes les plus recherchées : Paris, Marseille, Nice, Lyon, Toulouse
Quels critères font la différence pour les acheteurs aujourd’hui ?
Quand il s’agit de recherche immobilière, la localisation reste le facteur qui pèse le plus lourd dans la décision finale. Proximité avec les transports, accès rapide aux écoles, présence de bassins d’emploi : chaque profil privilégie un cadre adapté à son quotidien. Un appartement bien placé à Paris, Marseille ou Lyon ne reste jamais longtemps affiché : même en période d’incertitude, la tension y demeure palpable.
La superficie arrive juste après. Les familles examinent la surface habitable, la disposition des pièces, la fonctionnalité de chaque recoin. Les primo-accédants et jeunes actifs, eux, ciblent plutôt les studios ou deux-pièces, alors que la demande pour les grands logements grimpe en flèche dès qu’ils s’accompagnent d’un espace extérieur.
Les prestations extérieures ne sont plus un simple atout, mais un critère décisif. Jardin (16 % des recherches), terrasse (14,8 %), piscine (9 %) : ces atouts font grimper la valeur d’un bien. Une maison dotée d’une piscine se vend en moyenne 20 % plus cher. Posséder un jardin en centre-ville, c’est la promesse d’une surcote de 5 à 15 % par rapport à un bien équivalent sans extérieur. Même pour les appartements, la présence d’un balcon ou d’une terrasse peut faire toute la différence à l’achat.
L’attention portée à la performance énergétique, la fameuse valeur verte, pèse de plus en plus dans la balance. Isolation efficace, exposition agréable, vue dégagée, organisation intérieure : chaque détail compte pour valoriser un logement et accélérer sa vente. Les biens entretenus, soignés, bien notés sur le plan énergétique, trouvent preneur sans difficulté et se négocient rarement à la baisse.
| Critère | Impact sur le prix |
|---|---|
| Jardin en ville | +5 à 15 % |
| Piscine | +20 % |
| Bonne isolation | Valorisation nette |
Maisons, appartements, extérieurs : les biens qui partent le plus vite
En 2023, la maison individuelle écrase la concurrence : près de deux tiers des recherches y sont consacrées, selon Seloger. Cette préférence, c’est le résultat d’une quête d’espace, d’autonomie et d’un jardin où souffler loin de la densité urbaine. Les appartements, avec 36 % des recherches, restent prisés, surtout les surfaces intermédiaires autour de 56 m². Pour les studios et deux-pièces, l’engouement des investisseurs et des primo-accédants maintient la pression, notamment dans les grandes villes où les délais de vente restent serrés.
Les atouts extérieurs font toute la différence. Jardin, terrasse, balcon : ces prestations sont arrachées dès qu’elles apparaissent sur une annonce, encore plus en zone urbaine. Une maison avec piscine peut ainsi voir son prix bondir de 20 %. Un jardin en plein centre-ville ? La surcote atteint parfois 15 % face à un logement sans extérieur. Les acheteurs veulent de la lumière, du calme, un coin pour respirer. Résultat : les transactions s’accélèrent dès que ces critères sont réunis.
Dans les grandes villes, la tension reste tangible. Paris concentre 4,9 % des recherches, Marseille suit à 1,9 %, puis Nice et Lyon. Les familles privilégient les trois-pièces et plus ; les jeunes actifs, eux, recherchent les petites surfaces idéalement situées. Un bien entretenu, bien isolé, bien exposé trouve généralement preneur en un temps record. Au fil des saisons, le marché évolue lui aussi : printemps et été voient les ventes s’envoler, surtout pour les maisons avec espace extérieur.
Biens moins recherchés : des opportunités à saisir pour les vendeurs avertis
Certains segments du marché, à l’écart des projecteurs, recèlent pourtant de vraies pistes pour qui sait les exploiter. Studios, deux-pièces, parkings, biens à rénover : ces biens moins recherchés mettent plus de temps à changer de main, mais peuvent se révéler payants pour les vendeurs stratèges. La demande se concentre sur les maisons familiales et les appartements avec extérieur, ce qui laisse un terrain plus vaste et moins disputé aux investisseurs aguerris.
La location meublée tire son épingle du jeu avec une rentabilité supérieure de 2 % à la location vide : un argument de poids pour ceux qui cherchent à maximiser leur investissement. Même logique pour la colocation : son rendement surclasse de 6 à 8 % celui d’un logement classique. Quant aux parkings, souvent boudés, ils affichent un rendement brut de 8 à 10 % selon la localisation. Ces chiffres attirent des profils bien définis : investisseurs, bailleurs privés, gestionnaires locatifs.
Pour les biens atypiques, l’investissement locatif prend tout son sens. Les SCPI facilitent l’accès à la pierre sans les contraintes de gestion, tandis que la loi Malraux séduit les amateurs de patrimoine par sa défiscalisation. Face à la conjoncture actuelle, taux d’intérêt, fiscalité, évolution de la demande urbaine, les stratégies d’arbitrage évoluent. Pour vendre un bien hors des radars, il faut viser juste : positionner le prix au plus près du marché, mettre en avant chaque atout (surface optimisée, emplacement, potentiel locatif) et cibler précisément les acquéreurs les plus pertinents.
Dans ce paysage mouvant, chaque type de bien trouve son public. La clé, c’est d’anticiper les attentes, d’ajuster son offre et de transformer le moindre mètre carré en opportunité. À ce jeu-là, seuls les vendeurs les plus lucides tirent vraiment leur épingle du jeu.
