L’augmentation de la taxe sur les logements vacants concernera dès 2025 plusieurs milliers de communes supplémentaires, bouleversant l’équilibre budgétaire de nombreux propriétaires. La définition de résidence secondaire, parfois contestée, expose à des redressements inattendus lors d’un contrôle fiscal. Plusieurs abattements spécifiques restent pourtant méconnus, alors même que leur application peut réduire significativement la charge fiscale.Les récentes décisions du Conseil d’État sur la déductibilité des travaux remettent en cause certaines stratégies classiques. Dans ce contexte mouvant, la planification fiscale exige une actualisation constante des pratiques pour éviter les écueils et saisir les nouvelles opportunités.
Plan de l'article
Résidences secondaires : ce que changent les nouvelles règles fiscales en 2025
En 2025, chaque propriétaire d’une résidence secondaire devra sérieusement repenser sa façon de gérer son bien. Le cadre réglementaire se resserre. Désormais, il est impossible de faire l’impasse sur les nouvelles contraintes. La réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value à la revente, dans le cas du LMNP (loueur en meublé non professionnel), vient bouleverser les calculs : la base imposable s’alourdit et l’intérêt fiscal du dispositif, si séduisant auparavant, perd de sa superbe pour ceux qui misent sur des cessions à moyen terme.
Comparé à une résidence principale, le régime fiscal d’une résidence secondaire se montre nettement plus strict : certains abattements disparaissent, la surtaxe d’habitation se généralise dans les zones dites tendues, et le propriétaire reste redevable de la taxe foncière ainsi que, dans de nombreux cas, d’une taxe sur les logements vacants. Anticiper ces montants ne relève plus du choix, mais de la nécessité.
Voici les éléments majeurs à surveiller dans ce nouveau contexte :
- Depuis 2025, tous les amortissements pratiqués dans le cadre du LMNP doivent être repris dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien. Pour de nombreux investisseurs, l’intérêt fiscal du LMNP se retrouve ainsi considérablement réduit dès lors que la revente intervient trop tôt.
- La gestion de la fiscalité doit absolument se faire au cas par cas : la situation personnelle du propriétaire (détention directe, via une SCI, en démembrement) et les objectifs à moyen ou long terme sont des facteurs décisifs.
Face à ces changements, bien gérer la fiscalité d’une résidence secondaire, c’est avant tout comprendre la nature des revenus générés et préparer, si besoin, ses arbitrages avant une éventuelle vente. Les réponses des propriétaires se cherchent chaque année, à mesure que la fiscalité se durcit.
Quelles taxes et impôts pèsent réellement sur votre résidence secondaire ?
Une résidence secondaire, c’est la cible parfaite. En premier lieu, la taxe foncière, qui ne connaît qu’une direction : la hausse, surtout dans les communes touristiques. Puis la taxe d’habitation, dont la suppression ne concerne pas les résidences secondaires, et qui peut même être majorée localement. L’État pousse ainsi à remettre les logements vacants dans le circuit locatif, quitte à durcir l’imposition sur ces biens jugés non prioritaires.
Dans bien des villes, on trouve aussi une taxe sur les logements vacants si le bien reste inoccupé douze mois consécutifs. Impossible d’y couper sans se renseigner précisément sur la politique municipale, chaque commune fixant ses modalités. Enfin, si le patrimoine immobilier net taxable franchit le seuil de 1 300 000 €, l’IFI s’applique sans pitié, inutile d’espérer un régime de faveur sur la résidence secondaire.
Tout change aussi au moment de revendre. La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Néanmoins, la durée de détention permet un abattement progressif : exonération de l’impôt au bout de 22 ans, des prélèvements sociaux après 30 ans. Seul répit pour alléger l’addition, sous certaines conditions, il reste possible de réinvestir dans une résidence principale dans les deux ans et bénéficier d’un allègement partiel.
Gérer la fiscalité autour d’une résidence secondaire impose une vigilance constante et des choix financiers souvent serrés, à l’euro près, pour protéger la rentabilité du patrimoine.
Des stratégies concrètes pour alléger la facture fiscale selon votre situation
Il existe plusieurs façons de limiter la pression fiscale sur une résidence secondaire. Mettre le bien en location meublée dans le cadre du LMNP séduit par sa souplesse et ses avantages. Selon le régime choisi, le micro-BIC garantit un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes ; le régime réel permet, lui, de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien. Mais, attention, depuis 2025, l’amortissement pratiqué n’est plus neutre sur la fiscalité de la plus-value à la revente. Un paramètre à considérer dès le départ.
Quand les loyers encaissés dépassent 23 000 euros par an ou que ces revenus surpassent les autres revenus d’activité, le passage en LMP (loueur en meublé professionnel) s’impose. Ce statut ouvre l’accès à une protection sociale mais impose également son lot de contributions et des règles fiscales strictes en cas de sortie.
La SCI (société civile immobilière) change complètement la gestion : à l’impôt sur le revenu, la transparence fiscale s’applique ; à l’IS, l’amortissement devient intéressant au fil des années, mais l’imposition sur la plus-value s’alourdit lors de la revente.
Autre technique répandue : le démembrement de propriété, où l’on transmet la nue-propriété à ses enfants et conserve l’usufruit, ce qui permet d’alléger l’assiette taxable et de préparer sereinement la succession. Sans oublier le recours au déficit foncier : il autorise l’imputation de certains travaux à hauteur de 10 700 euros par an sur les revenus imposables, voire 21 400 euros pour des travaux de rénovation énergétique bien précis.
Vous trouverez ci-dessous les principales stratégies à envisager pour adapter votre gestion :
- Location meublée : arbitrer entre micro-BIC pour la simplicité ou le régime réel pour optimiser au maximum les charges.
- SCI à l’IR ou à l’IS : choisir entre une gestion facile ou une recherche fine de performance fiscale.
- Démembrement : préparer la transmission familiale et limiter l’IFI.
- Déficit foncier : utiliser intelligemment les travaux pour réduire l’imposition sur le revenu.
Externaliser la gestion locative à une agence spécialisée ou une plateforme apporte une sérénité bienvenue et garantit un meilleur rendement, tout en dégageant du temps. Le choix parmi ces stratégies dépend du profil du propriétaire et de ses objectifs sur le long terme.
Exemples d’optimisation réussie et ressources pour aller plus loin
Certains exemples montrent la diversité des solutions possibles : les propriétaires qui s’orientent vers la SCI à l’IS profitent d’un amortissement efficace sur les loyers perçus, mais doivent anticiper une fiscalité bien plus lourde au moment de la vente. Sur la Côte basque, Jean et Marie ont choisi de transmettre la nue-propriété à leurs enfants tout en gardant l’usufruit. En plus d’alléger leur IFI, ils passent sereinement le cap de la transmission tout en diminuant le coût des droits de donation.
Certains confient la gestion locative à des professionnels reconnus du secteur. Résultat : une tranquillité juridique, une meilleure rentabilité, et un suivi au cordeau des obligations administratives. Solliciter l’avis d’un expert permet parfois d’opter pour le bon régime fiscal, statut LMNP ou LMP, choix du support juridique ou stratégie de transmission : cet accompagnement tient souvent lieu de boussole dans la complexité réglementaire.
Il est possible aussi de miser sur la SCPI en nue-propriété, une approche qui neutralise la fiscalité sur les revenus pendant toute la période du démembrement, valorise le patrimoine à terme, et peut s’intégrer dans d’autres enveloppes patrimoniales, telles qu’un contrat d’assurance-vie ou un plan d’épargne retraite. Certaines SCPI internationales proposent même des droits sociaux non soumis aux prélèvements sociaux français sur les revenus locatifs. Un moyen discret d’ouvrir le champ des possibles.
Se préparer, arbitrer, se faire accompagner : c’est la nouvelle norme pour ceux qui veulent garder le contrôle sur l’impôt lié à leur résidence secondaire. Le paysage fiscal ne cesse de se transformer. Ceux qui anticipent, avancent avec une vraie longueur d’avance.
