Un propriétaire LMNP reçoit en octobre son avis de taxe d’habitation pour un studio meublé loué en courte durée à Lyon. Le montant a grimpé par rapport à l’année précédente, et la mention « résidence secondaire » figure sur l’avis. La taxe d’habitation en location meublée n’a pas disparu en 2026 : elle a changé de forme, et son montant dépend de critères précis que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard.
Taxe d’habitation sur résidence secondaire : le mécanisme qui touche les meublés
La suppression de la taxe d’habitation en 2023 ne concernait que les résidences principales. Pour tout logement meublé qui n’est pas la résidence principale de son occupant au 1er janvier, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due.
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En location meublée, la situation dépend directement de ce que fait le locataire du bien. Si un locataire occupe le logement comme résidence principale au 1er janvier, c’est lui qui est redevable, et depuis 2023 il en est exonéré. Si le logement est exploité en courte durée, en saisonnier, ou s’il est inoccupé à cette date, c’est le propriétaire qui paie la THRS.
On tombe donc sur un cas fréquent en LMNP : le bien est meublé, loué ponctuellement via une plateforme, et personne n’y habite au 1er janvier. Le propriétaire reçoit l’avis. Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement, multipliée par les taux votés par la commune.
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Majoration THRS en zone tendue : un surcoût que les bailleurs meublés sous-estiment
Dans les communes situées en zone tendue, les municipalités peuvent voter une majoration de la THRS. Ce levier, prévu par la loi, permet d’appliquer un taux additionnel pouvant atteindre jusqu’à 60 % de majoration sur la THRS. En pratique, les majorations moyennes tournent autour de 41 % selon les données disponibles pour 2025.
Pour un meublé de tourisme situé dans une grande métropole ou une commune littorale classée en zone tendue, la facture peut doubler par rapport à une commune rurale non concernée. Et la tendance est à la hausse : de plus en plus de communes adoptent cette majoration ou relèvent leur taux.
- Vérifier si la commune du bien est classée en zone tendue (la liste est consultable sur le site du ministère du Logement)
- Consulter le taux de majoration voté par le conseil municipal, qui peut changer chaque année
- Anticiper le cumul avec la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE), car payer la CFE ne dispense pas de la THRS
Le cumul THRS + CFE + taxe foncière + taxe de séjour représente une charge fiscale locale que beaucoup de nouveaux investisseurs en meublé n’intègrent pas dans leur simulation de rentabilité.
Déclaration « Gérer mes biens immobiliers » : le piège administratif en location meublée
Depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer l’usage de chaque logement via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Cette obligation est confirmée pour 2026 et concerne les LMNP, LMP, SCI et propriétaires non-résidents.
Le problème terrain : on voit des propriétaires déclarer leur bien comme « loué à l’année » alors qu’il est exploité en courte durée une partie de l’année. Cette incohérence entre la déclaration et la réalité donne à l’administration fiscale un motif de redressement. Une déclaration erronée expose à une amende de 150 euros par local, mais le vrai risque est la requalification fiscale du bien.
Concrètement, si le logement est déclaré « loué » mais qu’aucun bail longue durée n’existe et que le bien apparaît sur Airbnb, l’administration peut considérer qu’il s’agit d’une résidence secondaire du propriétaire et émettre un avis de THRS. On recommande de mettre à jour cette déclaration chaque année avant la date limite, en cohérence avec l’usage réel du bien au 1er janvier.
Taxe sur les logements vacants 2027 : ce qui change pour les meublés non loués
La loi de finances 2026 prévoit la fusion des deux taxes existantes sur les logements vacants (TLV et THLV) en une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation à compter de 2027. Cette nouvelle taxe sera assise sur la même valeur locative que la taxe d’habitation.
Pour un propriétaire de meublé qui arrête l’exploitation (fin d’activité Airbnb, travaux prolongés, logement inoccupé), le risque change de nature. Si le bien reste vacant plus d’un an, cette taxe de vacance s’appliquera avec des taux pouvant atteindre des niveaux comparables à ceux de la THRS majorée en zone tendue.
Le scénario le plus défavorable : un meublé en zone tendue, non loué depuis plus d’un an, qui cumulerait la taxe de vacance et la taxe foncière. La pression fiscale locale sur les logements non occupés va clairement s’intensifier à partir de 2027.
Déductibilité de la THRS et stratégies concrètes pour les loueurs meublés
En régime réel LMNP, la THRS fait partie des charges déductibles des revenus locatifs BIC. En micro-BIC, elle est couverte par l’abattement forfaitaire et ne peut pas être déduite en plus. Le choix du régime fiscal a donc un impact direct sur le coût net de cette taxe.
- Au régime réel, déduire la THRS, la CFE et la taxe foncière des recettes locatives pour réduire le résultat imposable
- En micro-BIC, intégrer ces taxes dans le calcul de rentabilité nette avant de choisir ce régime
- Pour les meublés classés ou les gîtes ruraux, vérifier les nouvelles voies d’exonération ouvertes par les articles 55 et 112 de la loi de finances 2026, sous conditions strictes
- Surveiller les délibérations communales : les exonérations votées avant le 1er octobre 2026 ne s’appliqueront qu’à partir de l’imposition 2027
Les retours varient sur l’efficacité des réclamations en cas d’avis contestable. Si le bien est réellement la résidence principale d’un locataire en bail meublé classique, une réclamation via la messagerie sécurisée d’impots.gouv.fr peut aboutir à une annulation. Pour les meublés de tourisme, la marge de manoeuvre est plus limitée depuis la décision du Conseil d’État de décembre 2024 qui a confirmé l’assujettissement des locations saisonnières à la THRS.
La taxe d’habitation en location meublée reste une réalité fiscale en 2026, sous la forme de la THRS. Avec la fusion des taxes de vacance prévue pour 2027 et la montée des majorations en zone tendue, le coût fiscal local des meublés non occupés à titre principal va continuer d’augmenter. Intégrer ces charges dès la phase de simulation d’un projet locatif meublé n’est plus une option.
