Le régime fiscal du marchand de biens repose sur deux mécanismes distincts de réduction des droits de mutation : l’engagement de revendre (article 1115 du CGI) et l’engagement de construire (article 1594-0 G A du CGI). Les confondre ou mal les articuler coûte cher, parfois plus cher que de ne pas les utiliser du tout.
Abus de droit et contrôle fiscal sur les opérations de marchand de biens
Depuis l’extension de l’abus de droit au but principalement fiscal, l’administration scrute les montages où le statut de marchand de biens sert avant tout à réduire les droits d’enregistrement. La question centrale : existe-t-il un véritable risque économique et une intention réelle de revente rapide ?
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Les opérations entre parties liées concentrent l’attention. Quand le vendeur, le marchand de biens et l’acquéreur final partagent une communauté d’intérêts (liens familiaux, sociétés du même groupe), la réduction de droits peut être remise en cause. Nous observons que l’administration apprécie désormais le caractère artificiel du schéma à travers un faisceau d’indices : absence de financement propre, revente à un prix identique ou quasi identique, délai de détention très court sans travaux.
Ce durcissement a des conséquences pratiques directes. Un nombre croissant d’études notariales exigent un dossier complet avant d’appliquer le régime spécial :
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- Business plan détaillé avec projection de marge et plan de financement bancaire ou fonds propres identifiés
- Justificatif de l’engagement de revente ou de construire, avec calendrier prévisionnel des travaux le cas échéant
- Preuve de l’absence de communauté d’intérêts entre les parties, ou justification économique si des liens existent
Des notaires ont été mis en cause en responsabilité professionnelle pour avoir instrumenté des actes requalifiés en abus de droit ou en fraude à la TVA sur marge. Cette responsabilité accrue explique pourquoi certaines études refusent désormais de rogner sur la vérification préalable.
Engagement de revendre ou engagement de construire : arbitrage fiscal concret
L’engagement de revendre au titre de l’article 1115 du CGI ramène la taxe de publicité foncière à 0,715 % du prix d’acquisition. L’engagement de construire, régi par l’article 1594-0 G A, substitue un droit fixe de 125 euros aux droits de mutation classiques. Les deux ne se cumulent pas sur la même opération : il faut choisir.
Quand privilégier l’engagement de revendre
L’engagement de revendre suppose une revente dans un délai de cinq ans. Ce mécanisme convient aux opérations d’achat-revente classiques, avec ou sans travaux de rénovation. Le marchand de biens reste assujetti à la TVA sur marge lors de la revente, ce qui implique de maîtriser la base taxable dès l’acquisition.
Le piège fréquent : sous-estimer le risque de dépassement du délai. Un retard de chantier, un marché qui se retourne, un refus de permis d’aménager – et le délai de cinq ans expire. Le rappel de droits de mutation au taux plein, majoré des intérêts de retard, absorbe alors toute la marge de l’opération.
Quand l’engagement de construire devient plus pertinent
L’engagement de construire sur quatre ans concerne les opérations où le marchand de biens acquiert un terrain ou un immeuble pour y réaliser des travaux lourds équivalant à une construction neuve. Le droit fixe de 125 euros représente une économie maximale par rapport au taux réduit de 0,715 %, surtout sur les acquisitions à prix élevé.
La contrepartie est plus contraignante : les travaux doivent aboutir à un immeuble neuf au sens fiscal. Une simple rénovation, même lourde, ne suffit pas toujours. Nous recommandons de faire valider la qualification fiscale des travaux avant la signature de l’acte, et non après.
TVA sur marge et frais de notaire : le lien que les articles grand public ignorent
Le choix du régime de TVA à la revente conditionne directement le montant des droits de mutation à l’acquisition. Quand le marchand de biens revend sous le régime de la TVA sur marge, l’acquéreur final paie des droits de mutation au taux plein. Quand la revente s’effectue sous TVA sur prix total (immeuble neuf achevé depuis moins de cinq ans), l’acquéreur bénéficie de frais réduits.
Cette articulation crée un effet de vases communicants. Réduire les droits à l’acquisition ne garantit pas une optimisation globale si la fiscalité de sortie n’est pas anticipée. Sur certaines opérations, accepter des droits d’acquisition plus élevés permet de proposer un prix de revente plus compétitif à l’acquéreur final, ce qui accélère la rotation du stock.
Le calcul doit intégrer l’ensemble de la chaîne fiscale : droits de mutation à l’entrée, TVA applicable à la sortie, et traitement comptable de la marge. Optimiser les frais de notaire sans modéliser la fiscalité de revente revient à réduire un coût pour en créer un autre.
Déduction de la valeur du mobilier lors de l’achat immobilier
Un levier souvent sous-exploité : la déduction du prix du mobilier de l’assiette des droits de mutation. Quand un bien est acquis avec du mobilier (cuisine équipée, électroménager intégré, éléments de rangement fixés mais non scellés), leur valeur peut être déduite du prix servant de base au calcul des droits.
Cette déduction fonctionne aussi bien pour un marchand de biens que pour un particulier, mais le marchand de biens peut la combiner avec le taux réduit de 0,715 %. L’effet est modeste en valeur absolue, mais sur un portefeuille de plusieurs acquisitions par an, le cumul devient significatif.
- Le mobilier doit être listé et valorisé de manière réaliste dans l’acte notarié, avec un inventaire détaillé
- Les éléments scellés au bâti (chaudière, volets roulants) ne sont pas du mobilier au sens fiscal et restent dans l’assiette
- Une surévaluation manifeste du mobilier expose à un redressement avec pénalités, car l’administration dispose de barèmes de décote
Le notaire peut refuser de mentionner un montant de mobilier qu’il juge disproportionné. Anticiper cette discussion avec un inventaire photographié et chiffré facilite la négociation.
La maîtrise des frais de notaire pour un marchand de biens ne se limite pas à cocher la case de l’engagement de revente dans l’acte. Elle suppose une lecture complète de la chaîne fiscale, une documentation rigoureuse de chaque opération, et une vigilance permanente face au durcissement des contrôles. Un montage bien structuré dès l’acquisition protège la marge à la revente – et évite que l’économie initiale ne se transforme en rappel de droits majoré.
